Hotel REIT puede ser una forma asequible de comprar hoteles

Imagina que quieres tener una colección de hoteles. (Tal vez jugaste un montón de Monopoly cuando eras niño y disfrutaste la idea de recibir un flujo de dinero en efectivo de alguien que se registra en una de tus habitaciones por la noche). Si eres rico, puedes franquiciar un concepto de hotel directamente desde uno de los hoteles. las principales empresas de hospitalidad. Desafortunadamente, muchos hoteles de clase ejecutiva cuestan entre $ 2 y $ 15 millones. Los hoteles de lujo y de lujo pueden fácilmente requerir de $ 30 a $ 60 millones o más.

Aunque la mayor parte de esto se financia tradicionalmente con deuda, el pago inicial de acciones requerido aún está más allá del ámbito de posibilidades para prácticamente todos los inversores.

¿Las buenas noticias? En estos días, hay otra forma de invertir en hoteles. Puede comprar REITs de hoteles en su cuenta de corretaje de la misma manera que compra acciones, bonos o fondos mutuos.

Primero, sin embargo, hagamos una copia de seguridad y hablemos de REIT por un momento. En caso de que los hayas olvidado o nunca los hayas estudiado, un fideicomiso de inversión inmobiliaria, o REIT, es un tipo especial de corporación enfocada en adquirir y administrar activos inmobiliarios y bienes raíces. Una de las cosas que diferencia REITs de las corporaciones ordinarias es que el Congreso las eximió de impuestos corporativos siempre que se cumplan varias condiciones estrictas, la más relevante de las cuales es la distribución de al menos el 90% de todas las ganancias en forma de dividendos en efectivo a los accionistas.

Esto hace que los REIT sean muy sensibles a los movimientos de las tasas de interés, pero también significa que tienden a ofrecer rendimientos de dividendos mucho más altos que sus homólogos de acciones de primera línea. ¿La baja? Las distribuciones de REIT no son "dividendos calificados" según el código tributario, lo que significa que se le aplicarán impuestos como si fueran ingresos ordinarios, no a las tasas de impuestos de dividendos más bajas y más atractivas.

Una vez que comienzas a construir una cartera importante, esto a veces puede causarte problemas si compras demasiados a través de una cuenta Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) u otro refugio fiscal, ya que podrías generar ingresos laborales no relacionados. Impuesto, o UBIT. Esa es una discusión diferente para un día diferente.

REIT del hotel son muy diferentes de un apartamento REIT o REIT. Especializados en el espacio del centro de arrendamiento

Así como las acciones en diferentes industrias y sectores tienen diferentes características de riesgo, los REIT varían significativamente según el tipo de proyecto inmobiliario en el que especializarse. Esto no es novedad para los inversores en bienes raíces que están acostumbrados a adquirir propiedades directamente, ya que saben por experiencia propia que un edificio de apartamentos se comporta de manera muy diferente a un edificio de oficinas o unidades de almacenamiento basado en la economía, tradiciones, prácticas, leyes y fuerzas en el trabajo, pero a veces es una sorpresa para los nuevos inversores adquirir bienes inmuebles a través de valores negociados públicamente.No entienden que su oficina comercial REIT podría experimentar tasas de arrendamiento cíclicas ya que sigue ciclos de auge y caída, mientras que su almacén industrial REIT podría ser mucho más estable ya que el exceso de capacidad se puede cerrar con costos mínimos de mantenimiento mucho más rápido que con algo así como un edificio de apartamentos.

Es la naturaleza de la clase de activos.

Una sub-especialidad interesante en la industria de inversión inmobiliaria es el hotel REIT. Como probablemente pueda deducir del nombre, los REIT del hotel se enfocan en desarrollar, administrar, adquirir o financiar hoteles y propiedades relacionadas con la hospitalidad. Estos pueden abarcar desde hostales económicos ubicados al costado de autopistas olvidadas y carreteras estatales hasta resorts de prestigio de cinco diamantes en algunos de los lugares de entretenimiento, juegos de azar y capitales de población del mundo. Pueden implicar el desarrollo y la propiedad de la propiedad, pagando a un equipo de administración de terceros para manejar el funcionamiento real del hotel a cambio de una parte de los ingresos. Pueden centrarse principalmente en la gestión de las propiedades hoteleras de otras personas para un recorte de ingresos. Pueden involucrar el financiamiento de proyectos hoteleros, actuando más como inversiones de ingresos casi fijos.

Absolutamente debe comprender qué es lo que posee o está arriesgando sus ahorros duramente ganados.

Los REIT del hotel son notoriamente volátiles porque la ocupación hotelera se correlaciona con las condiciones económicas generales, lo que los hace altamente sensibles a la expansión y la contracción. Cuando se produce una recesión, las empresas reducen los presupuestos de viaje, optando por las videoconferencias o las llamadas telefónicas. Las familias y las organizaciones posponen las vacaciones y se quedan más cerca de casa. Para un hotel REIT, esto con frecuencia significa que los flujos de efectivo se agotan al mismo tiempo que aumentan los rendimientos por lo que se obtienen disminuciones dramáticas en el valor de las unidades o participaciones. Por el contrario, cuando las cosas cambian, el flujo de efectivo a veces explota en el techo para que pueda obtener estos pagos desorbitados y los valores de mercado. Son muy diferentes de los incondicionales del mundo que simplemente bombean dinero como un reloj, generación tras generación; empresas como Colgate-Palmolive o Nestlé.

Veamos una ilustración del mundo real para demostrar cómo funciona un hotel REIT real.

Examinando cómo se comportó un Real Hotel REIT durante el colapso económico 2008-2009

Hospitality Properties Trust es un hotel REIT que posee 291 hoteles, que abarcan 43, 976 habitaciones o suites, así como 185 centros de viajes propios o alquilados. De acuerdo con las presentaciones de la SEC, estas propiedades están ubicadas en 44 estados de los Estados Unidos, Canadá y Puerto Rico. El hotel REIT opera su cartera de hoteles bajo una colección diversificada de acuerdos de franquicia, incluyendo Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott y Park Plaza Hotels & Resorts.

En el boom, años antes de que el colapso inmobiliario hundiera a la economía en la peor recesión desde la Gran Depresión, este hotel REIT generó distribuciones de grasa para los propietarios. En 2004, recibieron $ 2. 88 efectivo por acción, en 2005, $ 2. 89 efectivo por acción, en 2006, $ 2. 94 efectivo por acción, en 2007, $ 3. 03 efectivo por acción, en 2008, $ 3. 08 efectivo por acción. Sin embargo, cuando el mundo financiero se vino abajo, las reservas de hoteles cayeron por un precipicio. Las conferencias de negocios fueron canceladas y las distribuciones de efectivo fueron diezmadas, cayendo a $ 0. 77 por acción, un descenso asombroso del 75%. Si confiaba en ese dinero para pagar sus cuentas, de repente descubrió que se había evaporado en el momento en que más lo necesitaba. Tontamente vendiendo sus participaciones (nuevamente, si usted es dueño de un hotel REIT, debe saber que esto es parte de la experiencia de propiedad), las acciones colapsaron desde un máximo de $ 51. 50 en 2006 a solo $ 6. 90 en 2009. Esta caída del 86. 6% en el precio de las acciones fue un insulto añadido a la lesión del severo recorte en sus ingresos pasivos.

¿Qué pasó con los inversionistas sofisticados que entendieron la naturaleza de la propiedad REIT del hotel? Se sentaron en sus espaldas proverbiales, mirando las distribuciones de efectivo subir a $ 1. 96 por acción con un precio de acciones de $ 32. 46. ​​Claro, no está cerca de los años buenos, pero durante un período de medición bastante horrible, superas ligeramente la inflación después de impuestos, manteniendo tu poder adquisitivo. Compró la seguridad inmobiliaria hace diez años, pagando entre $ 26. 50 y $ 42. 40 por acción. Durante ese tiempo, usted recaudó $ 24. 83 más o menos en distribuciones en efectivo. Si fue inteligente y reinvirtió esos dividendos durante la crisis, se convirtió en lo que un académico financiero ha denominado un "acelerador de devoluciones", haciendo que varios cientos de puntos porcentuales de ganancia en cada cheque o depósito se vuelvan a comprar acciones adicionales debido a la parcialidad recuperación en el valor de mercado.

Contraste ese hotel REIT con algo así como un REIT industrial. Incluso con el mundo cayendo a pedazos, las empresas no quieren abandonar sus almacenes, instalaciones de envío y fábricas. Además, a menudo (no siempre) pueden pagar los contratos de arrendamiento legalmente adeudados, incluso si la empresa finalmente se declara en quiebra. Durante la misma crisis, un REIT industrial como EastGroup Properties no redujo el dividendo. La acción cayó de $ 48. 54 a $ 24. 58, una disminución de solo 49. 36%, que no fue muy diferente de los índices bursátiles, como el Dow Jones Industrial Average y el S & P 500! Dada la naturaleza fluida de los valores, y cómo eso influye en el valor de mercado, es increíblemente impresionante. Aún más impresionante? Las acciones son en realidad a $ 59. 32 en este momento, entonces tienes $ 10. 78 ganancia de capital no realizada, o 22% + en la acción en sí misma además de todos los dividendos que ha disfrutado.

Las implicaciones para los inversores de REIT en hoteles están claras

Hay cuatro formas principales en las que puede abordar estratégicamente la adquisición de REITs de hotel si quiere tenerlas:

1. Solo compra bloques de REITs de hoteles durante los bloqueos de bolsa , tratándolo de manera muy diferente a los fondos de su índice u otras tenencias que luego planea conservar para siempre.Cuanto menor sea su base de costos, más rápido podrá extraer el precio de compra en dividendos en efectivo si planea invertir ese dinero en otro lugar.
2. Promedio de costos en dólares en REITs de hoteles , sabiendo que a veces, usted va a comprar en el peor momento posible, pero confiando en los altos y bajos, combinados con dividendos reinvertidos, se promediará todo por usted. rendimiento total satisfactorio. Para la mayoría de las personas, este es probablemente el mejor enfoque ya que el costo promedio en dólares reduce drásticamente el riesgo bursátil, especialmente cuando se combina con la diversificación.
3. Especula . Cuando la industria hotelera esté en colapso, compre los REIT de hotel hasta que lleguen los años de bonanza, luego descártelos aunque terminen yendo mucho más arriba. Las probabilidades de éxito a largo plazo aquí no son grandes a menos que sea capaz de entender la industria hotelera implícitamente y tratar la adquisición de REIT de la misma manera que lo haría si estuviera gastando millones de dólares para comprar una propiedad directamente, pero hay una minoría de personas financieramente sofisticadas con la capacidad de hacerlo sobre la base de una valoración, siempre que puedan vivir con la compra demasiado pronto o la venta demasiado pronto, lo que es inevitable teniendo en cuenta que los inversores, en su conjunto, tienen la costumbre de volverse demasiado optimistas o pesimista de vez en cuando.
4. Tire la toalla y compre algo como Vanguard REIT Index Fund , que combina muchos REIT diferentes juntos, incluidos los REIT de hotel, como parte de una cartera diversificada. Tiene un rendimiento de dividendos mucho más bajo, pero si cree que la reducción del riesgo justifica esa compensación, podría ser su mejor forma de actuar.

En cualquier caso, los REIT del hotel no son débiles de corazón. Si no sabes lo que estás haciendo, pisa ligeramente.