Cómo obtener un préstamo para condominios (pautas generales)

Los compradores inteligentes no asumen automáticamente que pueden obtener un préstamo de condominio en cualquier condominio que quieran comprar. Por ejemplo, Sherry, no es su nombre real, pensó que había aterrizado el condominio de rascacielos perfecto en East Sacramento. El precio fue correcto La ubicación fue perfecta. La vista fue magnífica. Sherry no esperaba que su prestamista se negara a hacer un préstamo porque los prestamistas habían otorgado préstamos anteriormente en otros condominios en el edificio.

Pero su prestamista negó el préstamo porque no hubo ventas comparables recientes en los últimos 3 meses en el edificio. El tasador no usaría otras ventas comparables en el vecindario que no sean las del edificio, y ninguna existía. Ninguno durante los últimos tres meses, de todos modos.

Bienvenido al mundo de las reglas de préstamos para condominios. Las reglas para un préstamo de condominio no solo varían entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales, sino que el inversionista de cada prestamista puede tener su propio conjunto de reglas, llamadas superposiciones. A diferencia de los préstamos para viviendas unifamiliares, los préstamos para condominios son diferentes, y no todos los proyectos de condominios califican.

Además, solo porque la FHA dice que puede obtener un préstamo de condominio no significa que el prestamista que ha elegido aceptará financiar dicho préstamo. Además, solo para complicar las cosas en la otra dirección, el hecho de que un condominio esté ausente de la lista aprobada de condominios de la FHA no significa que el prestamista no aceptará una "evaluación puntual" y la aprobará, porque el prestamista podría hacerlo.

Una buena razón para elegir sabiamente el prestamista para su préstamo de condominio.

Reglas de la FHA para un préstamo de condominio

Muchos prestatarios, especialmente los compradores de vivienda por primera vez, gravitan hacia la compra de un condominio porque los precios son generalmente mucho menores que los de una casa unifamiliar. Debido a que los precios son a menudo más bajos, también lo son los requisitos de anticipo.

Pero otras reglas pueden hacer que el comprador pierda un préstamo:

• Lista de condominios aprobados por la FHA

  HUD exige que el condominio aparezca en la lista de condominios aprobada por la FHA. Si el condominio no está en la lista, entonces el prestatario deberá buscar financiamiento convencional.

• Porcentaje de préstamos de la FHA

  Al menos el 80% de todos los préstamos de la FHA en el complejo deben estar ocupados por el propietario, el lugar de residencia principal del prestatario. Si demasiadas unidades aseguradas por la FHA se convierten en alquileres, la FHA no aprobará el préstamo.

• Porcentaje de unidades ocupadas por el propietario

  Un mínimo del 51% de las unidades en el complejo debe estar ocupado por el propietario. Existe la percepción, tal vez cierta, de que los ocupantes propietarios cuidan mejor sus unidades y están más plenamente investidos en el complejo que un inquilino.

• Finalización de la construcción

  El proyecto debe completarse durante al menos un año, sin adiciones ni fases pendientes. Esto significa que las primeras ventas en el complejo probablemente se comprarán con efectivo o con tipos de financiación que no sean FHA.

• Revisión no puntual

  La FHA eliminó las revisiones puntuales, lo que solía significar que incluso si el condominio no estaba en la lista aprobada de condominios de la FHA, la FHA aún podría hacer el préstamo tras la revisión de un cuestionario.

Reglas generales de préstamos para condominios

Ya sea que el prestatario obtenga FHA o financiamiento convencional, algunas reglas para préstamos de condominios son las mismas.

Aquí hay algunas:

• Delincuencia de HOA

  En los complejos donde los valores han disminuido en general, las cuotas generalmente son morosas para aquellos en estado de venta corta o de propiedad del banco. Se aplican mínimos porcentuales, y en general, al menos el 85% de las cuotas de la asociación de propietarios deben pagarse a tiempo.

• Legislación pendiente

  Ningún prestamista desea ver la legislación pendiente en un complejo de condominios. Muchos litigios son costosos y requieren mucho tiempo para resolverse.

• Covenants Restrictive

  Los bancos a menudo exigen que el título se transfiera con una tarifa simple, sin restricciones como la edad, por ejemplo.

• Cobertura de seguro adecuada

  El complejo debe mantener un seguro adecuado, como riesgos, responsabilidad civil y seguro contra inundaciones. Cada vez que el programa nacional de seguro contra inundaciones se acerca a un peligro, los complejos de condominios sufren.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.