Inquilinos en común 1031 intercambios

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Alternatives Group

¿Está cansado de esas llamadas de mantenimiento de medianoche y cansado de molestar a sus inquilinos? Tal vez se siente frustrado porque está persiguiendo a los cheques de alquiler y a los reparadores. Tal vez realmente le gustaría vender su departamento de alquiler o pequeño edificio pero teme las consecuencias fiscales. De hecho, es posible que haya pensado en comprar un pedazo de un nuevo centro comercial, pero ciertamente no puede cambiar la compra pagando en efectivo y, de hecho, ni siquiera pagó en efectivo por una casa.

Si eso suena como tú, aquí está la buena noticia. Al utilizar un 1031 inquilinos en intercambio común, puede vender ese alquiler o edificio de apartamentos, evitar el impuesto a las ganancias de capital y aún así mantener su dinero trabajando para usted. Tenants in Common, conocido como TIC, es una de las mejores maneras en que un inversor puede participar en la propiedad de una o más propiedades de alta calidad, al tiempo que preserva la riqueza y evita los dolores de cabeza de la administración de propiedades.

Inquilinos en común 1031 El intercambio permite la diversificación

Por ejemplo, supongamos que vende un fourplex que ha tenido durante 15 años, y tiene un capital de $ 400, 000. Dependiendo de la cantidad de La deuda que aún mantiene, el precio de compra de su nueva inversión podría ser de alrededor de un millón de dólares. Si bien es mucho dinero, aún no calificas para comprar una propiedad realmente de primera clase solo. Sin embargo, si usted decide invertir en una TIC, esos $ 400,000 de capital podrían comprar un interés de un millón de dólares en una propiedad de grado institucional de $ 30,000,000.

A Tenants in Common 1031 Exchange permite la diversificación entre varias propiedades diferentes en varias ubicaciones geográficas. Puede invertir en un almacén o unidades de almacenamiento, un hotel de alta gama o un complejo de oficinas, un hospital o una instalación de vida asistida, o un edificio de apartamentos valorado en millones.

Esta diversificación puede reducir el riesgo de su cartera de inversiones y podría potencialmente aumentar su valor.

Pregunte a un asesor de inversiones de confianza y no a la persona que le vende la inversión.

CONSEJO: Antes de invertir en cualquier 1031 inquilinos en intercambio común, asegúrese de que un abogado de confianza revise la documentación y realice su diligencia debida. Esto incluye una posible investigación de la entidad que vende el valor, incluida la garantía de que dicha entidad tenga la licencia adecuada. Hay muchos estafadores, se hacen ricos y rápidos estafadores de seminarios, trabajan en este extremo del negocio.

Reglas del IRS para inquilinos en común 1031 Intercambio

Las reglas del IRS para un Intercambio 1031 se deben seguir meticulosamente para diferir las ganancias de capital y los impuestos de recuperación de la depreciación. La propiedad entregada debe haber sido retenida para inversión o utilizada en el comercio o negocio del propietario.

Cinco requisitos generales para un intercambio TIC 1031 potencialmente exitoso son:

1. el 100% de los ingresos de la venta debe reinvertirse y el valor de la propiedad de reemplazo comercial debe ser igual o superior a la propiedad entregada.
2. Un intermediario calificado se convierte en el vendedor designado y tiene todos los ingresos de la venta de la propiedad cedida.
3. Hay un período de identificación de 45 días, durante el cual se deben identificar por escrito al menos tres Propiedades de reemplazo "del mismo tipo".
4. La regla del 200% especifica que se puede identificar cualquier número de Propiedades de reemplazo, pero su valor agregado no debe exceder el 200% del valor de la Propiedad entregada.
5. Si la regla de tres propiedades y la regla del 200% no se aplican, el valor agregado de mercado de las propiedades comerciales que se adquirirán en la bolsa debe comprender al menos el 95% del valor total de mercado de todas las propiedades. propiedades identificadas.

Editado por Elizabeth Weintraub. Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.

Por C. Grant Conness, presidente, 1031 Alternatives Group

Una vez que se selecciona la propiedad de reemplazo, el inversionista tiene 180 días a partir de la fecha en que la propiedad cedida se transfirió al comprador para cerrar la nueva propiedad. Si la fecha de vencimiento en la declaración de impuestos del inversionista, con cualquier extensión, para el año tributario en el que se vendió la Propiedad cedida es anterior al período de 180 días, entonces el intercambio 1031 debe completarse para esa fecha.

Los inversores también deben recordar que es posible que una parte de este período de 180 días ya se haya utilizado durante el período de identificación de 45 días. No hay extensiones ni excepciones a la regla de los 45 días, que incluye fines de semana y feriados. Si se excede el límite de tiempo, todo el intercambio puede ser descalificado, y se aplicarán multas e impuestos.

Si un inversor compra una participación fraccionaria en más de una propiedad, es recomendable asegurarse de que las fechas de cierre programadas sean anteriores a la fecha límite.

Inquilinos en escritura de intercambio y seguro de título

Como propietario de una TIC, recibirá una escritura separada como inquilino en común y una póliza de título asegurando su porcentaje de participación en la propiedad. Usted tiene los mismos derechos que cualquier otro propietario individual.

Flujo de efectivo y potencial de apreciación de los inquilinos en común Intercambio 1031

Existe un potencial de ingreso en proporción a su propiedad fraccional, que podría ser potencialmente mayor que el flujo de efectivo que recibió de sus inversiones anteriores.

El flujo de efectivo puede ser compensado por la depreciación de su base en la nueva compra.

También comparte la apreciación proporcional, si corresponde, de la propiedad si finalmente se vende. A TIC se considera una valiosa herramienta de planificación patrimonial, ya que sus herederos deberían recibir un aumento de base después de su fallecimiento.

Editado por Elizabeth Weintraub. Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Alternatives Group

Durante mediados y finales de la década de 1990, los inversores hicieron numerosas solicitudes al IRS para solicitar resoluciones anticipadas sobre si un indiviso (fraccional), Inquilinos en interés común en bienes inmuebles era una entidad elegible para el aplazamiento de impuestos bajo la Sección 1031.

En respuesta, en octubre de 2000, el IRS emitió el Procedimiento de Ingresos 2000-46. Este procedimiento expresó la preocupación de que algunos inquilinos en las relaciones comunes podrían ser vistos como sociedades para propósitos de impuestos federales y, por lo tanto, no elegibles para 1031 consideración.

El IRS dejó en claro que ya no emitiría ninguna resolución anticipada. Esta decisión fue derogada en marzo de 2002, seguida por el Procedimiento de Ingresos 2002-22.

Conocido como "Rev. Proc.", El Procedimiento de Ingresos 2002-22 establece 15 puntos, que serían revisados ​​por el IRS cuando "considerando una solicitud de una decisión de que una participación fraccionaria indivisa en el alquiler de bienes inmuebles no es un interés en una entidad comercial " - lo que significa que una sociedad que no reuniría los requisitos podría poner el intercambio en riesgo de una auditoría y consecuencias impositivas.

Sin embargo, obtener una resolución anticipada aún será casi imposible. Mucha de la información requerida para una revisión del IRS ni siquiera está disponible hasta que el patrocinador esté listo para adquirir la propiedad, cerrar el préstamo y vender intereses a los inquilinos en común. De ahí la razón por la cual el consejo de la mayoría de los patrocinadores emite una opinión de impuestos "debería" o "será" ubicada en el Memorando de Colocación Privada.

Pautas del procedimiento de ingresos para inquilinos en intercambios comunes 1031

The Rev. Proc. estableció pautas claras para la estructura, el financiamiento y la administración de los inquilinos en propiedad común. Permite de 2 a 35 copropietarios, aunque los patrocinadores y los prestamistas pueden establecer límites más bajos para algunas propiedades, que suelen ser entre 10 y 25 inversores.

A veces, el esposo y la esposa se tratan como una sola entidad (según la ley estatal) y ninguno de los copropietarios puede presentar declaraciones de impuestos como sociedad. Cada copropietario tiene derecho a vender o dividir su propiedad fraccional, pero solo después de ofrecerla para la venta a los demás. Hay una distribución proporcional de ganancias y también deuda (hipoteca).

Con estas pautas más claras, la industria de TIC comenzó en serio y atrajo a un mayor número de nuevos patrocinadores, intermediarios y representantes registrados en el mercado. Desde la década de 1990, ha habido un gran interés en los Inquilinos en los Intercambios 1031 Comunes. De hecho, el crecimiento en equidad ha multiplicado 550% en las TIC desde el 2002 hasta el 2004. Se estima que el valor total de las inversiones TIC que se cerraron en el 2007 supera los $ 8. 5 billones. Algunos dicen que este número es incluso mayor: alcanzando $ 10 mil millones (cuando se incluye el apalancamiento).

Inquilinos en ofertas comunes para inversores acreditados

La gran mayoría de las ofertas de TIC se realizan solo para "inversores acreditados", lo que significa que se deben cumplir ciertos criterios financieros.

1. Los inversores individuales (o en combinación con un cónyuge) deben tener un patrimonio neto mayor a $ 1 millón.
2. Un ingreso anual de $ 200,000 en los últimos 2 años con la expectativa de que esto continuará.
3. Un ingreso conjunto con cónyuge de $ 300,000 en los últimos 2 años con la expectativa de que no haya cambios.
4. Una entidad como LLC, Partnership o Corporation debe tener activos de al menos $ 5 millones o, si los activos son menores a $ 5 millones, cada inversionista debe estar acreditado como individuo.

Editado por Elizabeth Weintraub. Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.

Por C. Grant Conness, Presidente, Grupo de Alternativas 1031

Un inversionista puede obtener asistencia valiosa para encontrar una Propiedad de Reemplazo de una de las muchas compañías que se especializan en el manejo de Intercambios 1031 e Inquilinos en Intercambios 1031 Comunes. Estos especialistas en TIC tienen acceso a un gran número de propiedades de inversión y con frecuencia han completado varios niveles de diligencia debida, incluidas comparaciones de precios, divulgaciones, ingresos netos, informes de vacantes, etc.

Por lo general, las firmas patrocinadoras han gastado enormes cantidades de dinero estructurar estas ofertas de bienes raíces para asegurar que cumplan con los requisitos del IRS para un intercambio TIC 1031. A veces, el patrocinador vincula una propiedad con un acuerdo de compra y luego prepara los documentos de la oferta, a menudo llamado Memorando de colocación privada (Private Placement Memorandum, PPM), que luego se comercializa a través de intermediarios. Algunos patrocinadores cierran la propiedad antes de comercializarla, pero esto puede ser más costoso debido a los costos de mantenimiento.

Evaluación de un representante de inversiones registrado

• Seleccione un representante de inversión registrado que se especialice en inversiones de TIC. Esto debe hacerse antes de vender su propiedad de inversión.
• Evalúa algunas posibles propiedades de reemplazo. Al hacer esto con su representante de inversión registrado, debe analizar minuciosamente a los patrocinadores de cada oferta. ¿Cuál es su trayectoria? ¿Es adecuada la infraestructura de su organización empresarial? ¿Sus directores, personal y administración están calificados?
• Asegúrese de que su representante de inversiones tenga una licencia Serie 7 o Serie 22, junto con una licencia Serie 63 o Serie 66. Él / ella también debe tener experiencia en bienes raíces comerciales, y tener un historial probado de intercambios TIC exitosos.

Preguntas para hacerle a las compañías patrocinadoras

• ¿El programa del patrocinador está bien estructurado y es justo para los inversores?
• ¿La oferta se arma cuidadosamente, legal y mecánicamente, con las revelaciones adecuadas?
• ¿Se cumplen los objetivos que se describen en los documentos?
• ¿Los riesgos asociados con la inversión están claramente establecidos?
• ¿El programa, con sus activos, está configurado con una alta probabilidad de alcanzar los objetivos?
• ¿Los objetivos proyectados son razonables a la vista de los hechos?
• ¿Qué salvaguardas y reservas existen?

Un Inquilino en Intercambio 1031 Comunitario le permite al inversionista muchas opciones cuando busca propiedades de reemplazo.

Generalmente se requiere una inversión de capital de al menos $ 100, 000, pero cada oferta de propiedad tendrá un mínimo que se ha determinado dividiendo la equidad total por el número posible de intereses de TIC.

Cada oferta de PPM debe evaluarse, analizarse y compararse con otras propuestas de la competencia. Se deben investigar los gastos anticipados, actuales y futuros, la información financiera del inquilino, la ubicación y los problemas ambientales, e incluir un estudio del área del mercado de bienes raíces de la propiedad.

Editado por Elizabeth Weintraub. Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.

Por C. Grant Conness, presidente de 1031 Alternatives Group

Algunas empresas que manejan TIC han completado la debida diligencia en una variedad de posibles propiedades de inversión. Para hacer esto, los representantes de inversión registrados completan la debida diligencia dentro de su compañía, generalmente a través de su departamento de diligencia debida; mientras que otros buscan los servicios externos de "consultores de diligencia debida" y abogados.

Tipos de inquilinos en común 1031 Intercambios

1031 Los inquilinos en intercambios comunes se pueden estructurar de varias maneras, y estas oportunidades a menudo vienen empaquetadas con la administración y el financiamiento establecidos.

A veces se ofrece un préstamo sin recurso, que evita que el prestamista persiga los demás activos del prestatario en caso de incumplimiento. La seguridad del prestamista en el préstamo se limita al valor de la propiedad.

Sin embargo, algunos prestamistas han comenzado recientemente a exigir a una entidad responsable que firme responsabilidad en caso de que los alquileres recibidos de la propiedad no se utilicen para pagar el préstamo sino que se desvíen para reparaciones, etc. Otros prestamistas han estipulado que Las TIC y, a veces, cada comprador individual, deben garantizar al prestamista contra cualquier problema ambiental futuro. Se insta a los inversores a examinar de cerca los documentos de préstamos y el PPM para evitar la posibilidad de una responsabilidad muy superior a su inversión original.

Al realizar la debida diligencia en los programas TIC, los inversores deben comparar cuidadosamente la estructura y la conformidad con el 15 Rev. Proc. pautas. Una transacción que sustancialmente se desvía puede resultar en que el IRS no lo permita, lo que expone a los inversionistas a futuras consecuencias impositivas.

Las ofertas se estructuran con un documento firmado por cada propietario, que proporciona al patrocinador la autoridad para manejar la administración diaria de la propiedad. Puede haber un arrendamiento maestro o un acuerdo de gestión que contenga variaciones en la forma en que las rentas y los fondos recaudados se dispersan entre los copropietarios de TIC.

Las ofertas también pueden incluir a los inquilinos de común acuerdo, que describe la relación entre el inversionista individual y los otros copropietarios de TIC. Un TIC también se puede estructurar como una entidad de propósito especial (SPE, por sus siglas en inglés) donde no se enumeran individuos como propietarios. Bajo una SPE, una única compañía de responsabilidad limitada compra y es propietaria de los intereses TIC. Esta estructura proporciona una capa adicional de protección de responsabilidad para los copropietarios y el prestamista. Por lo general, el patrocinador de TIC no será responsable de la gestión de la inversión y se debe emplear una gestión independiente.

¿Los inquilinos están en intercambios comunes de valores o bienes inmuebles?

La mayoría de los patrocinadores tratan las inversiones en TIC como valores porque cumplen la definición de un valor en el estado donde se encuentra la propiedad o en los diversos estados donde el patrocinador tiene la intención de ofrecerla para la venta. Esto significa que significa que solo los agentes de valores con licencia pueden comercializar estas inversiones, con la supervisión de la SEC. Sin embargo, todos los intereses TIC, incluidos los valores, se transmiten por escritura y la mayoría de los estados los clasifican como bienes inmuebles.

La cuestión de si una inversión inmobiliaria es una garantía puede ser compleja y el problema está causando considerable consternación.

Si bien la compra de un interés de TIC es una transacción de bienes raíces con propósitos 1031, la mayoría se vende como valores. Sin embargo, no es sorprendente que algunos patrocinadores sigan vendiendo intereses TIC como bienes inmuebles y no los comercialicen como valores.

Debido a que los corredores de bienes raíces generalmente están involucrados en la venta de la Propiedad Renunciada, las ofertas de comercialización de TIC a través de estos mismos corredores solo parecen lógicas ya que están en posición de identificar posibles inversores. El conflicto radica en las reglas de FINRA, (Autoridad Reguladora de la Industria Financiera) y la Comisión de Bolsa y Valores, que prohíbe el pago de una tarifa o comisión a cualquier persona que no posea una licencia de valores.

Esto efectivamente descarta el pago de tarifas de referencia o comisiones a los corredores de bienes raíces. Es desafortunado que estas reglas, destinadas a proteger a los inversionistas, no alienten a los profesionales de bienes raíces a presentar las ventajas de una transacción TIC a sus 1031 clientes de intercambio.

La demanda de inquilinos en el mercado común 1031 Los intercambios son fuertes

Un inversor debe ver un TIC como una propiedad que se mantendrá como una inversión de mediano a largo plazo. Si la liquidez es importante, entonces se deben considerar opciones alternativas.

La demanda de inquilinos en propiedades comunes continúa creciendo con cada año que pasa. Basta con decir que la gran velocidad del mercado de TIC y el proceso de intercambio 1031 puede ser desalentador para los inversores que no están familiarizados con las TIC, pero las oportunidades de ahorro en impuestos y ganancias son enormes.

Los valores ofrecidos a través de cualquier compañía de valores deben ofrecerle una declaración similar a continuación, en la que no puede confiar:

Este material no es una oferta de venta ni una solicitud para comprar ningún valor. La información es solo para discusión e información. No tiene la intención de reemplazar el asesoramiento legal, fiscal o de planificación financiera competente. Los códigos impositivos aplicables se aplican y se relacionan solo con la ley federal. Los estados individuales pueden tener sus propios códigos de impuestos adicionales. Por favor, póngase en contacto con el profesional impositivo y legal apropiado en su estado. Esta información se proporciona a partir de fuentes que se consideran confiables, pero deben usarse junto con un asesoramiento profesional que sea coherente con su situación personal.

Editado por Elizabeth Weintraub. Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.