¿Cuánto dura el cierre de una casa?

Si no tiene cuidado, el proceso de cierre puede llevar más tiempo de lo que cree y, posiblemente, prolongarse más de lo esperado, lo cual es normal, pero hay formas de evitar problemas. Por ejemplo, inmediatamente después de aceptar una oferta de compra, la próxima pregunta que los compradores de viviendas desean saber es cuánto tiempo demorará el cierre de la casa. A menos que los compradores paguen todo el efectivo por el hogar, es el prestamista del comprador quien determinará el tiempo requerido para procesar el préstamo y cerrarlo.

Lo que significa que el prestamista juega un papel importante que no puede pasarse por alto.

Un comprador y un vendedor pueden acordar una fecha de cierre anterior en el contrato de compra, pero si el prestamista no puede realizar durante ese período de tiempo, en realidad no importa qué fecha se seleccione, porque no va a cerrar en la fecha que especifican el comprador y el vendedor Se cerrará cuando el prestamista esté listo para cerrar. Además, no todos los prestamistas atesoran la conveniencia.

El proceso de cierre del depósito de garantía

Dependiendo de dónde viva, cualquier número de entidades puede manejar el proceso de cierre. Vamos a discutir algunos. El agente de cierre podría ser un agente de plica, un cerrador, la compañía de títulos o un abogado de bienes raíces.

Los procesos de cierre pueden variar ampliamente incluso dentro del mismo estado. En California, por ejemplo, el proceso de custodia es diferente en el norte de California versus el sur de California. La principal diferencia entre las dos es que las instrucciones de custodia se dibujan y firman en la parte delantera (poco después de la aceptación de la oferta) en el sur de Cal y en el back end (justo antes del cierre) en el norte de Cal.

Antes de que se pueda cerrar cualquier depósito en garantía, sin embargo, se deben cumplir todos los términos del contrato de compra; luego el vendedor deposita la escritura y el comprador deposita los fondos. Aquí hay ejemplos de tipos de condiciones requeridas en California. El proceso de cierre de su estado puede variar.

• Acuerdo de compra y anexos totalmente ejecutados.
• Depósito de depósito de devengo.
• Inspección o renuncia a la vivienda.
• Cumplimiento de las obligaciones del vendedor como la presentación del informe y / o finalización de inspección de plagas, certificación de techo, garantía del hogar, política preliminar del título, recibo de demanda del beneficiario, reparaciones, si corresponde, de acuerdo con la Solicitud de reparaciones.
• Finalización de las inspecciones del comprador, incluida la liberación de contingencias, si así lo exige.
• Inspección final o exención del comprador.
• Tasación de propiedad por tasador del prestamista.
• La aprobación del préstamo del prestamista y la satisfacción de las condiciones del préstamo por parte del comprador, como la presentación de pruebas de una póliza de seguro de propietario.
• Instrucciones de depósito en garantía firmadas por el vendedor y el comprador.
• Título de transmisión firmado y notarizado del vendedor.
• Escritura de fideicomiso firmada y notarial del comprador y pagaré ejecutado.
• Firmas del comprador en todos los documentos del préstamo.
• Depósito de los fondos del comprador del prestamista.
• Depósito de saldo del anticipo del comprador y los costos de cierre del comprador.

¿Cuánto dura el cierre de una casa?

Los compradores que han recibido preaprobación de préstamo frente a la precalificación de préstamo suelen estar en condiciones de cerrar antes. El proceso de preaprobación implica la verificación de ciertos artículos por adelantado, antes de firmar el contrato de compra, lo que lleva al prestatario unos pasos más cerca del cierre.

Si un prestamista ha verificado el empleo, las cuentas bancarias y el informe de crédito del prestatario, el cierre puede realizarse tan pronto como los suscriptores puedan procesar la documentación y revisar la evaluación, generalmente en una semana o dos. Sin embargo, si falta un documento en el archivo, como un informe preliminar del título o una condición de venta del vendedor, el cierre puede retrasarse.

La mayoría de los préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal pueden cerrarse dentro de los 30 días. Los programas especiales para compradores de vivienda por primera vez, particularmente aquellos que involucran ayuda con el pago inicial del comprador, pueden demorar entre 35 y 45 días en cerrarse. Estos préstamos especiales normalmente requieren la aprobación de dos procesos de suscripción.

Por otro lado, cumplir con las pautas de TRID a veces puede ralentizar el proceso porque las entidades que trabajan juntas no tienen una relación preexistente.

Demoras en el cierre en el hogar

Los problemas más grandes a menudo ocurren después de que el archivo se envía al asegurador. Los oficiales de préstamos generalmente están familiarizados con las pautas de suscripción; sin embargo, no siempre pueden predecir la respuesta de un suscriptor. Cada suscriptor es único.

Poco es peor para los compradores que sentarse encima de las cajas que contienen todos los objetos valiosos que poseen, esperando por los motores y sin saber si su préstamo será aprobado por un asegurador. Los últimos días de cierre pueden ser muy suspensos.

Los prestamistas institucionales parecen causar más retrasos que los corredores de hipotecas. No estoy seguro de si los grandes bancos siguen sus propios procedimientos o si sus empleados abren un reloj y realmente no les importa el archivo, como contrapartes por encargo, pero la mayoría de los retrasos en mis depósitos de garantía provienen de grandes bancos.

Aquí hay problemas comunes que pueden retrasar o evitar el cierre, muchos de los cuales, me duele decir, deberían haber sido abordados antes de enviarlos a un suscriptor, pero a veces el balón se descarta:

• baja tasación o el suscriptor ordena una evaluación de revisión que no coincide con la primera tasación.
• Deuda adicional encontrada en el informe de crédito actualizado del comprador.
• Errores anotados en el informe de crédito del comprador.
• Nuevos gravámenes o juicios presentados contra el comprador o el vendedor luego de la actualización del título.
• Nubes en el título.
• Cambio de estado civil para el comprador o el vendedor.
• Declaraciones bancarias o documentos financieros actualizados requeridos.
• Falta información del seguro.
• Préstamo vencido o compromiso del programa.
• Cambios sustanciales en las tarifas en la estimación del préstamo.

Si el contrato de compra no contiene una disposición que haga que el cierre dependa de la aprobación del préstamo, el depósito de devengo del comprador podría estar en riesgo si el préstamo no se aprueba y la transacción no se cierra.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.