Deducciones fiscales por gastos cuando vende una casa

Vender una casa puede ser bastante complicado incluso antes de considerar todas las implicaciones fiscales. Una de las mayores preocupaciones es que puede ser responsable de un impuesto a las ganancias de capital dependiendo de la naturaleza de la propiedad que está vendiendo. El Código de Rentas Internas ofrece una exclusión (no se le aplicará ningún impuesto sobre esta parte de su ganancia), pero solo si la propiedad es su residencia principal y cumple con varias reglas.

Dicho esto, su ganancia puede ser mayor que la exclusión disponible para usted, o la propiedad que está vendiendo puede no ser elegible. Esto puede hacer que se pregunte si los gastos asociados con la venta son deducibles de impuestos para que pueda disminuir su carga impositiva. Es posible que tenga preguntas como:

• ¿Entra en juego algún trabajo de retoque que haya realizado justo antes de incluir la casa?
• ¿Cuenta la pintura?
• ¿Hay algún impuesto estatal que deba pagarse por la venta?
• ¿Qué se puede restar de la ganancia de capital?
• ¿Qué hay de vender los electrodomésticos?

Esto es lo que necesita saber antes de plantar el letrero de Venta en su jardín.

Vender su casa principal

Puede incluir todo tipo de gastos de venta en la base de costos de su casa. Aumentar su base de costo ajustado disminuye su ganancia de capital porque esto es lo que se resta del precio de venta para determinar qué cantidad de ganancia, o pérdida en algunos casos, se ha dado cuenta. Si tiene menos ganancias, es más probable que caiga dentro del límite de exclusión, y si su ganancia no está excluida, pagará impuestos con menos.

Es una buena oferta en todos los sentidos.

Puede deducir cualquier gasto razonable y habitual para vender su casa, y sí, esto incluye pintar. También incluye todas las tarifas que paga al cierre, más cualquier mejora que prolongue la vida útil de la casa. El IRS dice que las siguientes mejoras aumentarán su base de costos en la casa:

• Adiciones y otras mejoras que tienen una vida útil de más de un año
• Evaluaciones especiales para mejoras locales
• Cantidades que gastó después de un accidente para restaurar la propiedad dañada.

La sección Bases ajustadas de la Publicación 523 del IRS ofrece una lista completa de ajustes posibles que puede realizar a su costo.

Acerca de esa exclusión

La mayoría de las personas no tienen que preocuparse por pagar impuestos sobre ganancias de capital al vender sus casas porque las parejas pueden excluir hasta $ 500,000 de ganancia y los contribuyentes individuales pueden excluir hasta $ 250,000. Por supuesto, como con la mayoría de las cosas relacionadas con los impuestos, existen algunas reglas de calificación. Sus circunstancias deben pasar la prueba de propiedad y la prueba de uso.

Ambos cónyuges, o un solo contribuyente si no está casado, deben haber vivido en la casa durante al menos dos de los últimos cinco años hasta la fecha de la venta.También debe ser propietario de la propiedad durante al menos dos de esos cinco años. Las cifras del IRS lo convierten en su hogar principal. Si está casado y presenta una declaración conjunta, solo uno de ustedes debe pasar la prueba de propiedad.

Ahora aquí es donde se pone complicado y donde el IRS es realmente bastante generoso: no tiene que ser dueño de la casa y vivir en ella simultáneamente durante el mismo período de dos años, como si viviera en la casa como inquilino por un tiempo antes de comprarlo.

Sin embargo, tanto la propiedad como el uso deben ocurrir durante los cinco años inmediatamente anteriores a la venta de la casa. Tampoco tienes que estar viviendo allí en el momento de venderlo. Su período de residencia de dos años puede ocurrir en cualquier momento siempre que sea dentro de ese período de cinco años.

Si tiene copropietarios, por ejemplo, compró la propiedad con otra persona con la que no está casado, cada propietario puede tomar su exclusión de $ 250, 000.

Hay una última captura. Usted o su cónyuge o copropietario no pueden haber reclamado una exclusión por una ganancia de la venta de otra vivienda dentro de los dos años inmediatamente anteriores a la venta de la vivienda.

¿Qué está gravado como ganancia de capital a largo plazo?

Cualquier ganancia que obtenga por el monto de la exclusión se gravará como una ganancia de capital a largo plazo si fue propietario de la vivienda durante más de un año. La tasa de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo es del 0 por ciento o del 15 por ciento, dependiendo del tipo de impuesto sobre la renta en el que se encuentre.

La tasa cero puede aplicarse si sus ingresos regulares caen dentro del rango de impuestos de 10 o 15 por ciento. Estos contribuyentes tuvieron que pagar una tasa de impuesto a las ganancias de capital a largo plazo del 5 por ciento antes de 2008, pero eso ha cambiado.

Sin embargo, la mayoría de los contribuyentes pagan impuestos sobre las ganancias de capital a la tasa del 15 por ciento, por lo que reserva un 15 por ciento de su ganancia gravable para el IRS. Verifique también las tasas de impuestos sobre ganancias de capital en su estado. Cualquier impuesto estatal que deba pagar en la venta de la casa no reducirá su ganancia de capital, pero al menos puede incluirlos junto con otros impuestos estatales sobre la renta que pagó en el Anexo A si detalla sus deducciones.

Si era propietario de la propiedad por menos de un año, es una ganancia de capital a corto plazo y no calificará para la exclusión. Este tipo de ganancia se grava a tasas de impuestos ordinarias junto con sus otros ingresos. En otras palabras, pagará de manera efectiva cualquier nivel impositivo en el que se encuentre después de tomar todos los deducibles y créditos fiscales disponibles.

¿Qué pasa con la propiedad separada?

Entonces, ¿qué sucede con el refrigerador y otros electrodomésticos de tu casa? Estos se consideran propiedad separada de su casa. Si los vende por separado, es muy probable que lo haga por menos de lo que pagó por ellos. Desafortunadamente, si sufre una pérdida, y probablemente lo hará, esta pérdida no es deducible de impuestos.

Aun así, puede recuperar algo de dinero vendiéndolo. Si los dispositivos son bastante nuevos, debería poder extraer un recibo de sus precios de compra. Si los dispositivos son más antiguos, es posible que no tengan mucho valor, pero puede hacerse una idea de los valores de mercado justos navegando a través de clasificados locales, eBay o craigslist para dispositivos similares.Por supuesto, los ingresos también representan ingresos gravables, por lo que es posible que desee ahorrarse un poco de molestia incluyéndolos en la venta de la casa.