¿Qué es la Hipoteca Subprime: Definición, Impacto Económico

Definición: Una hipoteca de alto riesgo es un préstamo de vivienda otorgado a prestatarios con historial de crédito deteriorado. A menudo, no tienen historial crediticio alguno. Sus puntajes de crédito no les permiten obtener una hipoteca convencional.

Según la FDIC, estos prestatarios han estado en mora, en bancarrota, tienen puntajes de crédito bajos y / o bajos ingresos. Específicamente, han estado atrasados ​​en su pago (dos o más incumplimientos de 30 días en el último año).

El prestamista tuvo que cancelar o amortizar el préstamo, o hubo un juicio en su contra en los últimos dos años. Son de alto riesgo si han quebrado en los últimos cinco años. Los prestatarios subprime generalmente tienen puntajes bajos de crédito, como un FICO de 660 o menos. Sus ingresos anuales son menos de la mitad del total anual de capital + pagos de intereses del préstamo.

Dichos préstamos tienen un mayor riesgo de incumplimiento que los préstamos a prestatarios de primera línea. Los bancos, por lo tanto, cobran tarifas más altas para compensarlos por el riesgo adicional. Pueden tener tasas de interés más altas, mayores costos de cierre o requerir más de un anticipo.

Un préstamo de alto costo debe ser reportado a la FDIC si su APR es más de 3 puntos porcentuales mayor que el rendimiento de un bono del Tesoro similar, o si los costos de cierre son más del 8 por ciento del monto del préstamo. (Fuente: FDIC, Fondo ComE-In)

Tipos de préstamos subprime

Para atraer a los prestatarios subprime, los bancos ofrecían todos los tipos de préstamos que eran baratos al principio, pero obtuvieron ganancias más adelante.

La mayoría tenía bajas tasas de "avance" durante el primer año o dos. Muchos prestatarios no se dieron cuenta de que la tasa aumentó drásticamente después de eso. Otros pensaban que podían vender la casa o refinanciar antes. Estos supuestos préstamos exóticos no eran totalmente engañosos, pero sí causaban problemas a los prestatarios desinformados o inocentes.

Estos son algunos ejemplos de los más populares:

El préstamo de interés solamente es más fácil de pagar porque no requiere que se pague ninguno de los principios durante los primeros años del préstamo. La mayoría de los prestatarios suponen que refinanciarán o venderán su casa antes de que el capital deba ser reembolsado. Eso es muy peligroso, porque es cuando aumenta el pago mensual. Por lo general, no pueden pagar el mayor pago. Si el valor de la casa cae, entonces no pueden calificar para un refinanciamiento o vender la casa. En ese caso, se ven obligados a incumplir porque no pueden hacer el pago más alto.

La opción de préstamos ARM permite a los prestatarios elegir cuánto pagar cada mes. Sin embargo, el pequeño pago significaba que el resto se agregaba a su principal. Después de cinco años, la opción desaparece y el préstamo fue incluso mayor que al principio.

Los préstamos de amortización negativa eran como préstamos de solo interés, pero peores.Eso es porque nunca pagaron el capital. De hecho, los pagos de intereses eran tan bajos que cada mes, la deuda crecía a medida que se agregaba al principio. En otras palabras, el principio creció cada mes.

Préstamos de tasa fija a largo plazo que se extendieron 40 o 50 años, en lugar de la hipoteca convencional a 30 años.

Los préstamos por globo permitían pagos mensuales bajos, pero requerían un gran pago después de cinco a siete años para pagar el resto del préstamo.

Préstamos sin devolución de dinero que permitieron al prestatario obtener un préstamo para el pago inicial. (Fuente: FACTBOX: Tipos de préstamos subprime, Reuters, 14 de mayo de 2007)

Impacto económico

Las hipotecas subprime fueron una de las causas de la crisis de las hipotecas subprime. Los fondos de cobertura descubrieron que podían ganar mucho dinero comprando y vendiendo valores respaldados por hipotecas. Estos son derivados que se basan en el valor de las hipotecas subyacentes. Se hicieron populares cuando los comerciantes comenzaron a agrupar las hipotecas subprime con hipotecas convencionales de alta calidad.

Los operadores de fondos de cobertura dividieron estos paquetes en diferentes componentes, llamados tramos. Pusieron todos los pagos a bajo interés de los primeros tres años de las hipotecas subprime con los pagos a bajo interés de los préstamos convencionales.

Los pagos con intereses altos se agruparon en tramos que parecían ser más riesgosos, porque eran de alto rendimiento. Para colmo, vendieron seguros contra cualquier incumplimiento, llamados swaps de incumplimiento crediticio.

La popularidad de los valores respaldados por hipotecas significaba que los operadores de fondos de cobertura necesitaban cada vez más hipotecas para alimentar la demanda. Los bancos crearon estas hipotecas exóticas solo para obtener más negocios reservados, agrupar las hipotecas y venderlas a los operadores de fondos de cobertura.

Todo fue bien hasta que los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006. Esto rara vez había sucedido en la historia de los Estados Unidos. Sin embargo, sucedió casi al mismo tiempo que muchos prestatarios descubrieron que sus tasas de interés estaban aumentando en el tercer o quinto año de la hipoteca exótica.

Como su casa ahora valía menos que la hipoteca, no podían refinanciar ni vender la casa. Cuando comenzaron a incumplir, los propietarios de los valores respaldados por hipotecas se dieron cuenta de que sus derivados no valían lo que pagaban. Cuando intentaron cobrar su seguro, el emisor (AIG) casi se declara en quiebra. Esto condujo a la crisis financiera de 2008 y la Gran Recesión.