Debe usar una cláusula de escalamiento

¿A quién le encanta incluir una cláusula de escalada en una oferta de compra? Agentes de Bienes Raices. Especialmente los agentes del comprador parecen estar muy atolondrados con esta práctica. Pero los agentes no son los culpables del interés en las cláusulas de escalada porque a menudo son los mismos compradores quienes plantean la sugerencia de que una cláusula de escalada, también llamada una oferta fuerte, sea una buena idea.

¿Qué es una cláusula de escalamiento?

Una cláusula de escalamiento se utiliza normalmente en una posible situación de oferta múltiple.

Es sinónimo de la frase: puja fuerte. Se utiliza para tratar de exprimir toda la competencia en un proceso de licitación competitivo. Básicamente, dice que un comprador pagará una cantidad X, que podría ser cualquier número que oscile entre $ 100 y cientos de miles, además de la oferta más alta recibida por el vendedor, y generalmente contiene un tope máximo.

Un tipo típico de cláusula de escalación podría decir lo siguiente: el comprador acepta pagar $ 1, 000 más que la oferta más alta recibida por el vendedor, sin exceder un precio de venta de $ 315, 000. Un comprador Puede querer usar esta cláusula en una oferta de compra si parece que otros compradores pueden subir el precio por encima del precio indicado.

Supongamos que la propiedad tiene un valor de $ 295,000. Tiene todas las características que un comprador desea, y está ubicada en un vecindario con una gran demanda en un tranquilo callejón sin salida. A veces, un agente de listados le informará a los compradores que todas las ofertas se presentarán en un día determinado y en un momento determinado, y esa podría ser su primera pista de que el vendedor espera recibir más de una oferta.

En esta instancia hipotética de un mercado de vendedores caliente y una hermosa casa cotizada en $ 295,000, un vendedor podría recibir ofertas tales como:

• $ 290,000 (porque siempre hay alguien que cree nadie más hará una oferta.)
• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310, 000

Si el cuarto comprador presenta una oferta con una cláusula de escalamiento como se indicó anteriormente, significaría que el comprador aceptará pague al vendedor $ 311, 000.

El comprador está feliz porque el precio es de $ 4,000 por debajo del precio máximo que el comprador estaba dispuesto a pagar, y el vendedor recibe la oferta más alta. Todo parece estar bien, pero ¿verdad?

Inconvenientes para una cláusula de escalamiento

Desde el punto de vista del vendedor, una cláusula de escalamiento puede no ser la mejor opción para el vendedor. Aceptar una oferta con una cláusula de escalamiento significa que el vendedor ya no puede emitir múltiples contraoferta a las otras partes ni continuar negociando. En el ejemplo anterior, el comprador retiró dinero de la mesa. El vendedor perdió $ 4,000.

Eso se basa en si la oferta más alta real del comprador fue de $ 315,000. Pudo haber sido mayor, pero un vendedor que acepta un contrato con una cláusula de escalamiento nunca sabrá cuánto más alto es ese comprador podría hacer una oferta.

Además, en este tipo de situación de ofertas múltiples, podría ser una ventaja para el vendedor emitir una contraoferta. En algunos estados como California, por ejemplo, un vendedor puede hacer una contraoferta diferente a cada uno de los compradores, si el vendedor así lo desea, o solo a uno o dos compradores. (Mencionamos California porque el estado tiende a liderar la nación). El vendedor generalmente tiene más opciones disponibles en una situación de oferta de mostrador múltiple. Cada contraoferta se puede pesar y analizar por separado.

Diga, por ejemplo, que el vendedor decide que la demanda del mercado es tan fuerte para el hogar que el vendedor puede optar por no aceptar ninguna de las ofertas de compra ni contrarrestar ninguna de las ofertas. Esa es siempre una posibilidad. En este tipo de situación, el vendedor podría cambiar el precio de venta de la vivienda, por ejemplo, $ 315,000, y comenzar nuevamente la licitación. El inconveniente de este escenario, sin embargo, es que tal vez no haya tomadores inmediatos o que los días en el mercado puedan durar más, y eso siempre es un riesgo cuando el vendedor sube el precio. Aún así, podría ser una solución viable, y una que vale la pena considerar en lugar de aceptar un contrato de cláusula de escalamiento.

Por qué los compradores gravitan hacia las cláusulas de escalada

No todos los compradores de vivienda disfrutan del suspenso y la tensión que viene con el territorio de la negociación para comprar una casa.

Los compradores también están preocupados por competir, y algunos se niegan a enviar una oferta en una situación de oferta múltiple. Al introducir una cláusula de escalamiento, puede aumentar las posibilidades de aceptación de la oferta por parte del comprador y establece parámetros particulares que definen la zona de comodidad del comprador.

Si la cláusula de escalada es "legal" en cada estado depende de la interpretación legal. Eso no impide que los agentes lo sugieran o que los compradores quieran hacerlo. Sin embargo, para todos los propósitos prácticos, puede parecer mucho más fácil para el comprador simplemente hacer la oferta más alta y mejor y terminar con ella.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.