Prorrateo del alquiler para el inversor inmobiliario

En la mesa de cierre en una transacción de propiedad de alquiler de bienes inmuebles, cualquier renta que se pagó al vendedor antes del cierre deberá prorratearse. El vendedor le deberá al comprador los montos de alquiler desde el cierre hasta el final del período de alquiler, generalmente el mes. Normalmente, las operaciones de alquiler se realizan "hasta" la fecha de cierre.

Las prorrateos no incluyen depósitos de seguridad. Esos pueden ser pagados al comprador por el vendedor para que se lleven a cabo tal como estaban antes de la venta.

El comprador será responsable de los depósitos y su eventual disposición en función de los términos del nuevo contrato de alquiler.

Ejemplo de cálculo de prorrateo

Hay tres cálculos para llegar al importe de la prorrateo del alquiler:

1. Determine el número de días de alquiler que el vendedor le debe al comprador.
2. Llegue a la cantidad de alquiler por día.
3. Multiplique el monto del alquiler / día multiplicado por el número de días.

Hagamos un cálculo de muestra ahora. Suponga que se está vendiendo un dúplex con ambas unidades alquiladas. Los alquileres son de $ 500 / mes para la Unidad A y $ 700 / mes para la Unidad B. El alquiler se pagó por ambas unidades el primer día del mes de septiembre, y estamos cerrando el 12 de septiembre.

1. 30 días en septiembre menos los 12 días hasta el cierre equivale a 18 días para prorratear.
2. Los alquileres totalizan $ 1200 / mes, por lo que se dividen entre 30 días por el monto del alquiler diario de $ 40.
3. $ 40 / día monto de alquiler por 18 días equivale a $ 720.

En una declaración de cierre, este monto se mostrará como un "crédito" para el comprador y un "débito" para el vendedor.

Comprar propiedades de alquiler: otras consideraciones sobre alquileres

Obviamente, las propiedades de alquiler, desde viviendas unifamiliares hasta apartamentos, se compran por su flujo de efectivo y el ROI general con ventajas de apreciación e impuestos. Acabamos de ver la prorrateo de las rentas en el cierre, pero hay dos consideraciones realmente importantes cuando se trata de rentas.

Los compradores deben determinar si los alquileres informados son correctos.

Correcto significa que las rentas en hojas de cálculo y documentos de ingresos son reales. Para confirmar la información, un posible comprador de una propiedad de alquiler debe obtener estados de cuenta bancarios para verificar que esas son las rentas reales que se pagan. En otras palabras, si se supone que el alquiler de un apartamento es de $ 750 / mes, confirme que este es el monto que se deposita.

Por ejemplo, supongamos que el propietario deja que el inquilino intercambie servicios por una parte o la totalidad de la renta. Quizás el inquilino estaba brindando servicios de limpieza y mantenimiento. O tal vez, el inquilino recibió una reducción de alquiler fuera de los libros debido a una relación personal con el propietario. Cualquiera que sea el motivo, los números se equilibrarán solo cuando todos los alquileres incluidos en los contratos de arrendamiento se depositen realmente.

El posible comprador también puede preguntar si el vendedor está cobrando las tasas actuales del mercado.En otras palabras, confirme si los inquilinos pagan a continuación, en o por encima de lo que los propietarios de la zona están cobrando por propiedades similares. Puede haber un valor real en esta área para el comprador. Algunos propietarios son flojos o simplemente no les gusta entrevistar y colocar nuevos inquilinos. Evitarán aumentar los alquileres por largos períodos de tiempo para mantener a los mismos inquilinos en su lugar.

El resultado es que las rentas que se pagan pueden ser significativamente inferiores a las tasas de mercado actuales. Inmediatamente después del vencimiento del arrendamiento, los alquileres pueden aumentarse para cambiar el retorno de la inversión y el flujo de efectivo en beneficio del nuevo propietario.