Aprende a calcular los beneficios netos de la venta de una casa

Todos los agentes inmobiliarios diligentes que conozco preparan una hoja neta para el vendedor al firmar un acuerdo de cotización o presentar un análisis de mercado comparativo. Porque la segunda pregunta en las mentes de los vendedores, justo después de la negociación de la comisión de bienes raíces, es cuánto ganará el vendedor. Los vendedores de casas esperan una respuesta razonable a: ¿Cuál es la ganancia neta del vendedor?

Para calcular la ganancia neta del vendedor, debe tener acceso a los gastos de venta y que su agente calcule dos hojas netas.

La primera hoja de la red se basa en recibir el precio de lista completo. La segunda hoja neta se calcula al recibir el precio de venta medio de casas similares en el vecindario. De esta forma, los vendedores pueden ver un rango de números de ganancias netas.

Débitos y créditos del estado de cierre

• Estados de cierre del vendedor: Una declaración de cierre del vendedor, que no debe confundirse con un HUD-1, es un balance de créditos y débitos. Un crédito, por ejemplo, es el monto del precio de venta, porque esa es la cantidad que el vendedor recibe. Los débitos implican todos los costos de venta asociados con la venta de viviendas. Pueden aparecer otros créditos, como los impuestos pagados a la propiedad prepaga, que se prorratearán, devolviéndole al vendedor la parte que se pagó por adelantado durante el período en que el vendedor no es dueño de la vivienda. Si los vendedores están vendiendo sin capital, el cheque que el vendedor trae para cerrar se mostrará como un crédito en el estado de cierre. Ausente de los créditos del vendedor, aparte del precio de venta, los totales de los débitos y los créditos igualarán el precio de venta.

• Declaraciones de cierre del comprador: Los compradores, por otro lado, reciben una declaración de cierre que muestra el precio de venta como un débito, porque ese es el monto que debe el comprador. Si el comprador pagará una factura de impuestos que cubre una parte del tiempo que el vendedor ha ocupado la propiedad, esa cantidad aparecerá como un crédito para el comprador (y un débito para el vendedor).

Débitos del estado de cierre del vendedor

Las siguientes tarifas se consideran débitos para el vendedor y se cobran contra el precio de venta. Debido a que los gastos de venta de un vendedor pueden variar de estado a estado, de condado a condado y de ciudad a ciudad, el ejemplo que se muestra se basa en una declaración de cierre de muestra para un vendedor en Sacramento, CA. Sus tarifas reales pueden variar. Los honorarios de terceros como los de las pólizas de título, las compañías de plica o las comisiones de bienes raíces dependerán del proveedor seleccionado.

• Escrow . Estas tarifas pueden incluir un cargo básico de manejo de escrow, tarifa de preparación de documentos y tarifa de notario.
• Grabación . Tasas para registrar la escritura de la propiedad en el registro público y cualquier otro documento requerido para borrar el título.
• Tarifas de transferencia .La ciudad de Sacramento carga. 275% del 1% del precio de venta y, aunque es negociable, el vendedor generalmente lo paga.
• Impuesto de transferencia de documentación al condado . Esta tarifa de California se calcula en 55 centavos por cada $ 500 de precio de venta, en transacciones en efectivo completas. Nota: No es $ 1. 10 por mil.
• Inspecciones de plagas . El costo de obtener una inspección de plagas.
• Finalización de plagas . El costo del trabajo requerido para emitir un informe de plagas claro.
• Divulgación de peligro natural . Un informe geológico y ambiental.
• Garantía de hogar . Costo del plan de garantía de un año para el comprador.
• Certificación de techo . Tasa por certificar el techo por 2 o 3 años.
• Reparaciones . Facturas del contratista o crédito del comprador para la solicitud de trabajos de reparación.
• Crédito de costo de cierre de los compradores . La suma negociable pactada en el contrato de compra para pagar los costos de cierre del comprador.
• Otros créditos de comprador . Estos pueden incluir compras de hipotecas u otras tarifas pagadas en nombre del comprador como parte del contrato de compra.
• Utilidad, si corresponde . Carmichael Water District, en California, por ejemplo, envía facturas de agua al depósito de garantía. En algunos estados, las facturas de agua "se ejecutan con la propiedad" y no se informan al título ni al depósito en garantía, así que verifique que se les pague.
• Impuestos a la propiedad inmobiliaria . La porción de Prorata vence si los impuestos aún no han sido pagados.
• Tarifas de asociación de propietarios . Estos pueden incluir un cargo por preparación de documentos, así como una porción prorata de las cuotas mensuales de la asociación de propietarios que aún no se han pagado.
• Comisiones inmobiliarias . Pago a la lista y corredores del comprador.
• Coordinador de transacciones . Cuota pagada a individuo / compañía que maneja la documentación de la transacción y revelaciones del vendedor.
• Pagos del préstamo . La demanda del beneficiario establece la cantidad debida para pagar los préstamos existentes en su totalidad.
• Título . Cuota de política de título pagada por la póliza de título del propietario del comprador.
• Entrega o mensajería . Gastos por envío o transporte de documentos.
• Alambre . Esta tarifa se paga a la entidad por el cableado de las ganancias netas del vendedor al banco del vendedor.

Beneficio neto adeudado al vendedor

Primero, sume todos los cargos para determinar el monto total de los débitos. A continuación, agregue el precio de venta a las estimaciones de crédito. Reste el crédito del débito. El saldo restante es el beneficio neto del vendedor de la venta.

Si el vendedor tiene suficiente capital, el monto de la ganancia neta, sumado a los débitos totales, será igual al crédito final. Esta es la razón por la cual el débito total siempre será igual al crédito total en la declaración de cierre del vendedor.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}