Hipotecas verdes en California

A primera vista, las hipotecas verdes en California parecen ser la forma perfecta de financiar mejoras y mejoras energéticamente eficientes para su hogar. Hay muchos beneficios para las hipotecas verdes, pero también hay peligros al acecho en el sentido de que no todos los comerciales son rápidos o claros para revelar a los propietarios. El paraguas bajo el cual caen estos tipos de financiamiento se llama por el acrónimo PACE, que significa Property Cleaned Clean Energy, pero usted puede tener una evaluación PACE asegurada a su hogar sin escuchar el término PACE.

Eso se debe a que cuando los programas PACE se originan en entidades públicas, a menudo son administrados por entidades privadas que usan otro nombre como HERO o Ygrene o California First. Todos estos son ejemplos de hipotecas verdes de PACE en California. El atractivo de estas hipotecas verdes es fácil de entender cuando vea los enormes beneficios que se ofrecen a los propietarios.

¿Cómo funcionan las hipotecas PACE Green?

El primer beneficio es sin pago inicial. Los programas PACE ofrecen un financiamiento del 100% con poca o ninguna verificación de crédito. Los pagos no se manejan de la manera típica de una hipoteca porque el gravamen hipotecario verde se adjunta a la factura del impuesto a la propiedad local del propietario y se presenta como una evaluación.

Las hipotecas verdes de Pace permiten financiamiento inmediato a través de vendedores aprobados para fines de construcción que involucran mejoras de energía eficientes o instalaciones de energía renovable como ventanas de doble panel, sistemas HVAC, sistemas de agua o el costo inicial de paneles solares, entre otros.

El inconveniente de las hipotecas ecológicas PACE

A veces, durante la emoción de agregar mejoras energéticas eficientes al hogar y la relativa simplicidad de obtener este tipo de préstamos, los propietarios olvidan comprar lo mejor precios. Algunos propietarios no conocen la diferencia entre una actualización de ventana de $ 20,000 o una actualización de ventana "mejorada" de $ 40,000.

Como no hay costos de bolsillo y todo el proyecto se financia a través de pagos de impuestos a la propiedad, la comparación de compras podría quedar en el camino.

El principal inconveniente, sin embargo, no es pagar demasiado, aunque esa es una preocupación muy real. El problema básico es que a menudo se les promete a los propietarios que el gravamen es asumible por un nuevo comprador, en el caso de que el propietario decida luego vender la casa, y esto no es realmente cierto. Por ejemplo, si un nuevo comprador acepta asumir el costo de las mejoras, y pocos lo desean, el comprador no podrá obtener un préstamo para comprar la casa, no a través de Fannie Mae ni de Freddie Mac, ni de los préstamos VA o FHA. El financiamiento no es asumible si el comprador está utilizando financiamiento convencional o gubernamental para comprar la casa porque los bancos no lo permitirán.

La Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA) no permitirá la suposición porque el financiamiento verde es parte de la factura del impuesto a la propiedad, que se considera un gravamen superior, lo que significa que tendrá prioridad en caso de una ejecución hipotecaria y se pagará primero. antes de las hipotecas existentes.Los prestamistas no quieren que otra entidad obtenga un estado superior y se coloque frente a un préstamo existente.

Esto significa que para vender a otro comprador que está financiando la compra, el propietario tendría que pagar el préstamo PACE en su totalidad.

Para colmo de males, la recompensa también puede contener una penalización por pago anticipado. Por supuesto, un comprador prudente que pagaría efectivo, por ejemplo, probablemente insistiría en que el propietario descontara el precio para permitir el eventual reembolso del préstamo PACE. Por lo tanto, el propietario no puede realmente ganar o salir adelante en este juego en caso de reventa, independientemente de cómo se presente el programa al propietario.

Es fácil olvidarse de las hipotecas verdes en impuestos a la propiedad

Muchos propietarios simplemente pagan la factura del impuesto cuando llega dos veces al año o el préstamo se incauta y los pagos se realizan mensualmente, además del capital y los intereses. A menudo, el gravamen no aparece fácilmente o aparece como una evaluación tributaria, que es fácil de rechazar por los oficiales de crédito hipotecario e incluso algunos suscriptores. Un prestamista me mencionó recientemente un archivo que tenía una consulta de crédito en el cheque de crédito del vendedor, que se realizó unos meses antes de que el vendedor decidiera incluir la casa en venta.

Dado que la consulta se realizó en los últimos 60 días, el oficial de préstamos hipotecarios preguntó al respecto, solo para asegurarse de que los propietarios no asumieran una deuda adicional financiando un automóvil u otra compra importante.

Resultó que los propietarios tenían un préstamo PACE de $ 18,000 (8. 25% de interés, 20 años). No se mencionó el préstamo en los registros de gravamen fiscal ni en el perfil de propiedad de la compañía de títulos. No se reflejó en la lista de evaluaciones en la factura tributaria actual. El prestamista obtuvo una copia del informe preliminar del título y, como excepción, la siguiente declaración:

7. Las evaluaciones y otros asuntos para el Condado de Sacramento que figuran en un documento titulado "Pago de la Evaluación Contractual Requerida" y / o "Aviso de Evaluación" (Programa HERO de California) registraron XX / XX / XXXX como Documento No. libro XXXXXXXXX, Página XXXX de los registros oficiales. Cualquier evaluación asociada con el documento anterior se recoge con los impuestos anuales.

Para un ojo inexperto, esta parece ser solo otra evaluación. Pero es evidencia de un préstamo PACE que debe ser pagado en su totalidad por el vendedor al cierre.

Esto no quiere decir que los préstamos PACE o el Programa HERO sean malos porque eso no sería cierto. Hay muchos beneficios para los programas y ayuda a los propietarios a realizar mejoras que de otro modo no podrían pagar. Pero tenga en cuenta que las divulgaciones pueden ser inadecuadas para ayudar al propietario a comprender las consecuencias y los pequeños detalles de estos préstamos que, de conocerse, podrían ser suficientes para que el propietario transfiera las hipotecas verdes.