Un apéndice a un contrato inmobiliario

Definición: Una adición a un contrato de bienes raíces o un acuerdo de compra es un documento adjunto al contrato original que se hizo parte del contrato original en el momento en que se prepara y se envía a los directores. Puede ser explicativo, informativo o indicar otros requisitos de las partes que no estén claramente detallados en el contrato.

La clave es que se ejecuta con, y forma parte del contrato original.

A veces los agentes confunden el apéndice con una enmienda, que es una modificación posterior a los términos de un contrato ya aceptado. Me sorprendió la frecuencia con la que los agentes experimentados usan el término incorrecto para un documento. Puedo ser demasiado sensible, pero creo que el profesionalismo exige de nosotros lo mejor.

Ejemplos: En un área donde los derechos de agua son muy importantes, un comprador puede querer dejar muy claro que su oferta en una propiedad depende de la verificación de los derechos legales de agua por su uso propuesto de la propiedad. Esto podría agregarse como una adición al contrato de compra.

Ejemplos de adiciones

He practicado en Texas, Colorado y Nuevo México, y alguna versión de estos se utilizó en todos.

• Inspección: a veces las contingencias de inspección se cubren en una adenda en lugar de en el cuerpo del contrato de compra. Se cubrirán los plazos para completar la inspección de la propiedad, la entrega del informe de inspección y cualquier resolución de negociación relacionada con la inspección.
• Séptico: en las zonas rurales, los sistemas sépticos son comunes. El apéndice séptico establece los términos y plazos relacionados con la inspección del sistema séptico, así como quién paga las correcciones o que se negociará.
• Pozo de agua: si hay un pozo que suministra agua a la propiedad, este apéndice establece las contingencias de inspección, las fechas de vencimiento y las cláusulas de medidas correctivas.
• Venta de otra propiedad: si el comprador debe vender otra propiedad para poder cerrar la que figura en este contrato, esta adenda establecerá los plazos para esa venta y lo que sucederá si no ocurre por la venta. fecha tope.
• Divulgación de condición de la propiedad: el vendedor, cuando sea necesario, completará un formulario de divulgación sobre la condición de la propiedad, revelando todos los defectos conocidos, así como cualquier reparación importante en el pasado en algunos casos.
• Diversas divulgaciones obligatorias: algunas de estas pueden no ser necesarias, pero es una buena política proporcionarlas a los compradores para que cubran la responsabilidad de que no sepan algo que deberían haber sabido antes de sellar el trato. Estos pueden incluir moho, amianto, radón, pintura con base de plomo y otros. Son instructivos y explican los problemas cubiertos y los derechos del comprador.
• HOA: las adiciones de la Asociación de Propietarios establecerían la información sobre la HOA a la que está sujeta la propiedad, las reglas, la información financiera, etc. Lo más probable es que identifique la HOA y establezca un plazo de entrega para las normas financieras y documentos de restricciones para ser entregados al comprador (s).
• Divulgación de impuestos a la propiedad: en NM, los compradores se quejaban de sorpresas en el impuesto a la propiedad por lo que este documento comenzó a existir. Es obligatorio, y el condado rellena los impuestos actuales de la propiedad, y el / los comprador / es lo obtienen como un artículo de divulgación.
• Addendum de contrato de bienes raíces: si se trata de un acuerdo financiado por el vendedor, este apéndice se agrega para establecer los términos de la nota de hipoteca del vendedor para el comprador.
• Apéndice de firma electrónica: este establece las partes de los diversos documentos contractuales que permitirán las firmas digitales o electrónicas.
• Addendum sobre peligros: puede tratarse de sustancias peligrosas conocidas en la propiedad o posiblemente situaciones peligrosas. Un ejemplo sería un tanque enterrado de gasolina o aceite que ya no se usa pero que podría ser un contaminante.
• Addendum en blanco: en NM, este es el que puede ocasionarle problemas por ejercer la abogacía sin licencia. Escribir documentos legales no es el trabajo del profesional de bienes raíces, por lo que la mayoría de nuestros documentos ya tienen el idioma allí y simplemente completamos la dirección y detalles de las personas. Sin embargo, en ocasiones he utilizado el apéndice en blanco para deletrear algo simple que el comprador quiere hacer una contingencia en el trato.

Hay otros, pero estos son comunes y muestran el amplio tema cubierto en adendas. A menudo, estos son formularios obligatorios que simplemente se adjuntan al contrato original como una cuestión de rutina. En algunos estados, hay muchos anexos estándar disponibles para los agentes. En algunos casos, aunque un apéndice se puede aplicar a un contrato, no tiene que ser utilizado. Esto es común con las divulgaciones. Sin embargo, aunque parece mucho para golpear a su cliente, las revelaciones lo protegen a usted tan bien como a ellos. Hay algo que decir para cubrir todas sus bases, especialmente cuando es relativamente fácil de sacar y adjuntar los formularios.