Préstamos para flipping houses: lo que funciona y lo que no

Un negocio de inversión en una casa puede proporcionarle un ingreso saludable y la oportunidad de cambiar de carrera. Basado en programas de televisión populares, parece fácil de hacer, y no es necesario pasar años en un costoso programa de educación para tener éxito.

Desafortunadamente, no es tan fácil como parece. La planificación adecuada y los conocimientos técnicos son esenciales, pero la mejor barricada es probablemente la financiación: se necesita dinero para ganar dinero.

Entonces, ¿cómo se obtiene el dinero?

Los inversores privados, incluidas las personas que conoce y los prestamistas de dinero duro, son la mejor fuente de préstamos para cambiar de casa. Esos prestamistas no requieren la misma cantidad de tiempo y trámites que los bancos tradicionales. En su lugar, evalúan la propiedad en sí misma (tanto antes como después de las mejoras) y su capacidad para completar con éxito el proyecto.

Hablaremos de los prestamistas privados a continuación, pero puede ser útil comprender los desafíos exclusivos de los préstamos para cambiar de casa antes de pedir dinero. Especialmente después de obtener la aprobación para una hipoteca para comprar la casa en la que vive, puede asumir que solo necesita obtener otra hipoteca.

Préstamos hipotecarios para voltear una casa?

Los préstamos hipotecarios tradicionales probablemente sean no una opción para comprar propiedades de inversión, al menos cuando comiences.

La buena noticia es que los préstamos de los bancos y los prestamistas tradicionales son relativamente baratos: las tasas de interés se encuentran entre las más bajas que encontrará para las propiedades de inversión (pero aún tendrá que pagar el cierre costos).

Desafortunadamente, estos préstamos no siempre son prácticos.

Lento para cerrar: Uno de los principales desafíos al usar un prestamista tradicional es el tiempo que lleva cerrar un préstamo. Los prestamistas requieren que llene una solicitud extensa, y revisarán sus finanzas con un peine de dientes finos. Si ven algo que genere preguntas, pedirán más documentación y se demorarán aún más en revisar su solicitud.

El proceso raramente toma menos de 30 días (45 o 90 días pueden ser más realistas), y las oportunidades de inversión a menudo se mueven demasiado rápido para esa línea de tiempo. Especialmente si las ejecuciones hipotecarias o ventas cortas son parte de su estrategia, es probable que se sienta frustrado por la velocidad de los prestamistas tradicionales.

Evaluación de ingresos: Los prestamistas tradicionales basan sus decisiones de préstamos en su capacidad para pagar un préstamo. Verán cuánto gana cada mes en comparación con los pagos de préstamos mensuales requeridos para calcular una relación deuda / ingreso. Si usted es un inversor de bienes raíces o de otra manera trabaja por cuenta propia, es posible que no tenga el tipo de "ingresos" que está buscando (a los prestamistas les gusta ver formularios W-2 y talones de pago).

¿Cuánto vale la propiedad? Los prestamistas también comparan el valor de la propiedad que está comprando con el préstamo que está solicitando. Conocido como un préstamo a la relación de valor, los prestamistas convencionales a menudo prefieren mantener ese número por debajo del 80 por ciento, aunque es posible obtener préstamos de la FHA con un mínimo de 3. 5 por ciento. Cuando compra una casa para invertir, probablemente no valga mucho en su estado actual, pero necesita suficiente dinero para comprar la propiedad y para pagar las mejoras, lo que podría equivaler a más de lo que la casa es incluso valor.

El valor de reparación después de la casa (ARV) podría ser una mejor medida, pero los prestamistas tradicionales solo consideran el valor de tasación actual de una propiedad.

Crédito clásico: la mayoría de los bancos y prestamistas hipotecarios requieren que tenga un crédito fuerte para obtener la aprobación para un préstamo. Es posible que no tenga un historial de préstamos, o puede tener algunos elementos desfavorables en sus informes de crédito, pero eso no significa que no pueda invertir casas exitosamente. Los prestamistas alternativos están más interesados ​​en sus proyectos anteriores que su puntaje de crédito.

Problemas con la casa: Los prestamistas tradicionales prefieren otorgar préstamos a viviendas que se encuentran en buenas condiciones. Si hay problemas de salud o seguridad, el préstamo es un no-go. Puede intentar solucionar esos problemas, aumentando drásticamente el valor de la vivienda con fines de lucro, pero los prestamistas están más interesados ​​en prestar para las viviendas que ya están listas para mudarse.

¿Imposible? Es posible utilizar los préstamos hipotecarios tradicionales para cambiar una casa, especialmente en las siguientes situaciones:

1. Tiene activos significativos que lo ayudarán a calificar, ya sea que se usen como garantía o como parte de un pago inicial. pago.
2. No está estrictamente "volteando" la casa. Al comprar una residencia principal (donde usted es el propietario / ocupante), es posible que pueda obtener fondos para las mejoras de compra y con un préstamo FHA 203k. Sin embargo, el proceso es lento y viene con numerosas restricciones.
3. Tiene un capital significativo en otra propiedad que puede usarse para una línea de crédito con garantía hipotecaria (u otros activos, incluidos bienes inmuebles, que se pueden usar como garantía). Tenga en cuenta que puede perder esa propiedad en ejecución hipotecaria si no puede mantenerse al día con los pagos, por lo que esta opción es arriesgada (especialmente si su familia vive en esa propiedad).
4. Tiene experiencia con proyectos exitosos en el pasado. Es posible que pueda obtener préstamos de inversión inmobiliaria de bancos y cooperativas de crédito si los convence de que es un negocio real con socios informados, un proceso sólido y recursos financieros.
5. Puede obtener préstamos no garantizados. Si puede pedir prestado sin una garantía en garantía, es posible que pueda utilizar préstamos como tarjetas de crédito para financiar mejoras. Todavía necesitará fondos para comprar la propiedad, pero puede obtener dinero adicional de un préstamo sin garantía. Esta estrategia es arriesgada porque las tarjetas de crédito son notoriamente caras, y su proyecto se detendrá si su línea de crédito se corta o congela inesperadamente (además de que necesita límites de crédito extremadamente altos).

Préstamos privados para invertir propiedades

Los préstamos de prestamistas privados alivian la mayoría de los desafíos anteriores. El inconveniente principal es el costo, pero el objetivo es utilizar estos préstamos estratégicamente. Los préstamos privados pueden provenir de casi cualquier lugar, pero la mayoría de los préstamos con inversión oscilará en dos grandes categorías:

1. Préstamos de personas que conoce
2. Préstamos de dinero dura

Al comenzar, será difícil encontrar a nadie dispuesto a darle dinero: las personas que lo conocen (y que podrían no tener mucho dinero o tolerancia al riesgo) pueden ser su única opción. Alternativamente, es posible que deba financiar sus primeras ofertas por su cuenta.

Construya la red: Involúcrese en la comunidad de inversión inmobiliaria local. Con el tiempo, conocerás a personas y aprenderás quién puede prestar dinero. Además, la gente te conocerá. Otros inversionistas, agentes de bienes raíces y prestamistas privados verán que usted está comprometido a administrar un negocio exitoso (sin mencionar que es competente), y sus probabilidades de obtener un préstamo mejorarán.

Eventualmente, debería poder comenzar a pedir préstamos a prestamistas de dinero duro. Estos prestamistas se especializan en préstamos para voltear y otras inversiones, y son diferentes de los bancos tradicionales.

Cierre rápido: Con un prestamista privado, el proceso es diferente y su préstamo puede financiarse mucho más rápidamente (una semana o más es razonable cuando tiene una buena relación con un prestamista profesional). Moverse rápidamente puede ser una ventaja competitiva cuando alguien está tratando de obtener una propiedad de sus manos.

Préstamo basado en activos: En lugar de revisar los informes de crédito y calcular los índices de ingresos, los prestamistas privados tienden a enfocarse en el valor del activo que está comprando. Si está volteando casas, el prestamista quiere saber que pueden vender la casa rápidamente para recuperar su dinero (al igual que otros prestamistas, los prestamistas privados tendrán un gravamen sobre la propiedad, lo que les permitirá tomar posesión de la propiedad y venderla si usted no paga el préstamo).

Compra y mejoras: Los prestamistas privados están en el negocio de acomodar a los inversores y basar sus fondos disponibles en el ARV de un proyecto. Sin embargo, es posible que no le entreguen todo de una vez: es posible que deba sacar de una cuenta de depósito a medida que avanza su proyecto.

¿Cambiando de página sin dinero? Hasta que tenga algunos proyectos exitosos en su haber, los prestamistas requerirán que tenga capital en un proyecto. En algún punto, es posible que pueda tomar prestado el 100 por ciento de un proyecto y tener varios proyectos ejecutándose al mismo tiempo.

Costos de préstamos

Los préstamos para proyectos de inversión son más costosos que los préstamos de vivienda compra . La tasa de interés es más alta, y con frecuencia tendrá que pagar varios puntos o tarifas de originación (un punto es el uno por ciento del valor de su préstamo).

Los proyectos de volteo son proyectos a corto plazo. No va a vivir en el hogar durante décadas, por lo que una hipoteca estándar de 15 años o 30 años no es el préstamo adecuado para el trabajo. Los inversores a menudo prefieren comprar, mejorar y vender una propiedad dentro de un año o menos, y así es como funcionan la mayoría de los préstamos privados.Esos préstamos son caros si usted tiene una propiedad por mucho tiempo, y eso tiene sentido porque el riesgo del prestamista aumenta a medida que demora el pago.

¿Cuánto cuesta pedir prestado para voltear? Los costos son generales, y todo es negociable. Las tasas de interés pueden estar entre 8 y 20 por ciento por año, y tendrá que pagar de 1 a 10 por ciento por adelantado. Mientras más tiempo tenga en el negocio y mejores sean sus relaciones con los prestamistas, menos pagará.

Para maximizar la cantidad de dinero disponible para su proyecto, los prestamistas a menudo permiten pagos con intereses solamente, y no debe haber una multa por pago anticipado para que pueda vender y pagar el préstamo cada vez que esté listo.