El gran mito inmobiliario

Este artículo fue publicado originalmente el 24 de febrero de 2007

Comprar una residencia principal es probablemente la mejor decisión que alguien puede tomar para su futuro financiero. Sin embargo, cuando te metes en segundas residencias, casas de vacaciones, propiedades de alquiler, edificios comerciales y tierras sin labrar para una posible apreciación, estás jugando un juego de pelota completamente nuevo. Eso se debe a que, durante largos períodos de tiempo, los rendimientos reales (netos de la inflación) ofrecidos por las acciones ordinarias han aplastado a los disponibles por la propiedad inmobiliaria.

Sí. Lo leíste bien. Los estadounidenses se han cautivado tanto con la propiedad de bienes inmuebles que a menudo no se dan cuenta de que una propiedad aumenta de valor de $ 500,000 a $ 580,000 dentro de cinco años, después de anular los gastos de intereses después de impuestos en la hipoteca, seguro adicional, los costos de título, etc., ¡ni siquiera se mantienen al ritmo de la inflación! Esa ganancia de $ 80,000 no le comprará más bienes y servicios; la misma cantidad de hamburguesas, piscinas, muebles, pianos de cola, automóviles, plumas estilográficas, suéteres de cachemira, o cualquier otra cosa que desee adquirir. Suponiendo una hipoteca completa al 6. 25%, durante esos cinco años, habría pagado $ 151, 401 en intereses brutos, o aproximadamente $ 93, 870 después de las deducciones impositivas apropiadas (y eso supone que se encuentra en los paréntesis superiores, el más favorable caso.) Su saldo hipotecario se habría reducido a alrededor de $ 466, 700, lo que le da una equidad de $ 113, 300 ($ 580, valor de mercado - $ 466, 700 hipoteca = $ 113, patrimonio 300). Durante ese tiempo, usted habría desembolsado $ 184, 715 en pagos.

Teniendo en cuenta el cuidado de la propiedad, el seguro y otros costos, sus gastos de bolsillo brutos habrían sido de al menos $ 200, 000.

Esto debería ilustrar un principio fundamental que todos los inversores deben recordar : Los bienes inmuebles a menudo son una forma de mantener el dinero que de otra manera habría pagado en concepto de alquiler, pero no generará tasas de rendimiento suficientemente altas como para aumentar sustancialmente su riqueza.

Hay, por supuesto, operaciones especiales que pueden generar grandes ganancias en forma apalancada, como los contratistas con una base de bajo costo para comprar, rehabilitar y vender casas, los diseñadores de hoteles crean un destino emocionante en una zona cálida de la ciudad (debe señalarse que en este caso, la creación de riqueza no proviene de bienes raíces, sino de la empresa (o acciones ordinarias) que se crea a través de operaciones hoteleras), o unidades de almacenamiento en una ciudad sin otras propiedades comparables (aunque, una vez más, ¡la verdadera riqueza no viene de los bienes raíces sino del negocio que se crea!)

¿Qué causó que se desarrollara este gran mito inmobiliario? ¿Por qué nos engañamos?Continúe leyendo para obtener ideas, respuestas e información práctica que pueda usar.

1. Para muchos inversores, los bienes raíces son más tangibles que las acciones

El inversor promedio probablemente no considera sus acciones como una fracción de un negocio real y de buena fe que tiene instalaciones, empleados y, con la esperanza, ganancias. En cambio, lo ven como un pedazo de papel que se mueve en una tabla. Sin un concepto de las ganancias subyacentes del propietario y el rendimiento de las ganancias, es comprensible por qué pueden entrar en pánico cuando las acciones de Home Depot o Wal-Mart caen de $ 70 a $ 33.

Felizmente inconsciente de que el precio es primordial, es decir, lo que paga es el factor determinante de su retorno de la inversión, piensan en las acciones como un boleto de lotería más que en la propiedad, abriendo The Wall Street Journal y esperando ver un movimiento ascendente.

Puedes entrar a una propiedad de alquiler; Pase las manos por las paredes, encienda y apague las luces, corte el césped y salude a sus nuevos inquilinos. Con las acciones de Bed, Bath y Beyond en su cuenta de corretaje, puede que no parezca real. Incluso los cheques de dividendos que normalmente se enviarían por correo a su hogar, empresa o banco, a menudo ahora se depositan electrónicamente en su cuenta o se reinvierten automáticamente. Aunque a largo plazo estadísticamente es más probable que genere su patrimonio neto a través de este tipo de propiedad, no se siente tan real como la propiedad.

2. Bienes inmuebles no tiene un valor de mercado cotizado diariamente

Los bienes inmuebles, por otro lado, pueden ofrecer rendimientos mucho más bajos después de impuestos, después de la inflación, pero les ahorran a los que no tienen ni idea de lo que están haciendo de ver un valor de mercado cotizado todos los días. Pueden continuar, manteniendo sus propiedades y recaudando los ingresos por alquiler, ignorando por completo el hecho de que cada vez que se mueven las tasas de interés, el valor intrínseco de sus tenencias se ve afectado, al igual que las acciones y los bonos. Este error se abordó cuando Benjamin Graham enseñó a los inversores que el mercado está allí para servirles, no para instruirlos. Dijo que emocionarse acerca de los movimientos en el precio equivalía a permitirse angustia mental y emocional por los errores de juicio de otras personas. Coca-Cola puede cotizar a $ 50 por acción, pero eso no significa que el precio sea racional o lógico, ni tampoco significa que si pagó $ 60 y tiene una pérdida impresa de $ 10 por acción, cometió una mala inversión. En cambio, el inversionista debe comparar el rendimiento de las ganancias, la tasa de crecimiento esperada y la ley tributaria actual con todas las demás oportunidades disponibles, asignando sus recursos a la que ofrezca los mejores rendimientos ajustados al riesgo. Los bienes raíces no son una excepción. El precio es lo que pagas; valor es lo que obtienes.

3. Confundiendo lo que está cerca de lo que es valioso

Los psicólogos nos han dicho durante mucho tiempo que sobreestimamos la importancia de lo que está cerca y que tenemos a mano en comparación con lo que está muy lejos. Eso puede, en parte, explicar por qué tanta gente aparentemente engaña a su cónyuge, malversar un conglomerado corporativo o, como ilustró un líder empresarial, un hombre rico con $ 100 millones en sus cuentas de inversión puede sentirse amargamente enojado por perder $ 250 porque dejó el dinero en efectivo en la mesita de noche de un hotel.

Este principio puede explicar por qué algunas personas se sienten más ricos por tener $ 100 de la renta de alquiler que se muestra en su buzón de correo todos los días contra $ 250 de ganancias “look-through” generados por sus acciones ordinarias. También puede explicar por qué muchos inversores prefieren los dividendos en efectivo para compartir recompras, a pesar de que estos últimos son más eficientes en cuanto a impuestos y, en igualdad de condiciones, generan más riqueza creada en su nombre.

Esto a menudo se ve aumentado por la necesidad humana de control. A diferencia de Worldcom o Enron, un fraude contable de personas que nunca ha conocido no puede hacer que el edificio comercial que alquila a los inquilinos desaparezca de la noche a la mañana. Aparte de un incendio u otro desastre natural, que a menudo está cubierto por un seguro, no se despertará de repente y descubrirá que sus propiedades inmobiliarias han desaparecido o que se están cerrando porque marcaron la Comisión de Bolsa y Valores. . Para muchos, esto proporciona un nivel de confort emocional.